Zdaňovanie predaja bytu do 5 rokov: Ako zaplatiť na daniach menej?

Zdaňovanie predaja bytu do 5 rokov: Ako zaplatiť na daniach menej? Prečítajte si, ktoré výdavky si môžete uplatniť, ako funguje oslobodenie od dane pri dedení či predaji darovanej nehnuteľnosti a na čo si dať pozor v dedičskom konaní.

Aké výdavky si môžete uplatniť pri predaji bytu do 5 rokov?

Ak predávate byt, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov, odkedy ste ho kúpili, tak príjem dosiahnutý z takéhoto predaja podlieha značnému daňovo-odvodovému zaťaženiu, a to dani z príjmu vo výške 19% a zdravotnému odvodu vo výške 15%.

Stačí teda, ak predáte nehnuteľnosť napr. o 20 000 eur drahšie, než ste ju kúpili a vznikne vám povinnosť odviesť z rozdielu daň štátu a odvody do zdravotnej poisťovne v celkovom zaťažení jednoducho povedané cca. 34% (19%+15%). Daňový základ pri predaji bytu do 5 rokov tvorí teda rozdiel medzi sumou, za ktorú byt predávate, a za ktorú ste ho kúpili. Ak ste zamestnaný – musíte si v takomto prípade pravdepodobne podať daňové priznanie za daný rok, pretože zamestnávateľ vám nespraví klasické ročné zúčtovanie.

Možno sa vám to zdá veľa a časová doba piatich rokov na oslobodenie od dani príliš dlhá. No pri pohľade na iné krajiny EÚ sme asi niekde v priemere. V Česku pred pár rokmi zvýšili túto dobu až na 10 rokov. Tieto príjmy zdaňujú však väčšinou sadzbou 15% a umožňujú lepšie podmienky oslobodenia od tejto dane.

Ako legálne zaplatiť na dani menej?

Našťastie si môžete uplatniť isté výdavky a zaplatiť tak na dani menej. Sú to napríklad výdavky ako nákup novej kuchynskej linky, vstavaných skríň, výdavky na rekonštrukciu kúpeľne a na iné technické zhodnotenie bytu. Odporúčame si preto uchovávať faktúry a bločky pre takéto prípady.

Pomôže vám aj faktúra realitnej kancelárie za sprostredkovanie predaja. Úroky z hypoúveru, ktorý ste si na nákup bytu brali, či poplatok za jeho predčasné splatenie, vám takisto pomôžu na dani ušetriť.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením 

V prípade zdanenia príjmov z predaja nehnuteľnosti sa rozlišuje medzi dvoma spôsobmi dedenia. Ak ste zdedili nehnuteľnosť v priamom rade, napr. po rodičoch alebo starých rodičoch, tak príjem z predaja tejto nehnuteľnosti je od dane oslobodený. Platí to za podmienky, že uplynulo aspoň 5 rokov odkedy rodičia alebo starí rodičia nehnuteľnosť nadobudli. Vo väčšine prípadov ide skôr o nehnuteľnosť, ktorú vlastnili dlhšiu dobu, a teda je takýto príjem od dane oslobodený.

V prípade dedenia v nepriamom rade, napríklad po súrodencoch, strýkovi či tete je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený až po uplynutí 5 rokov od dátumu úmrtia daného člena rodiny. Dovtedy bude rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou, ktorá bola určená v dedičskom konaní, podliehať dani z príjmu vo výške 19 % a zdravotnému odvodu vo výške 15%. Preto dbajte na to, aby ste si v dedičskom konaní nenechali stanoviť príliš nízku, neaktuálnu hodnotu nehnuteľnosti. Môžete na to doplatiť pri jej predaji do 5 rokov.

Dostali ste byt a chcete ho predať?

Aj príjem z predaja darovanej nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia podlieha tomuto daňovo-odvodovému zaťaženiu.

Daňový základ pri predaji darovaného bytu tvorí rozdiel medzi sumou, za ktorú byt predávate a jeho znaleckou hodnotou v čase darovania. Ak však darca, napr. Váš rodič, nehnuteľnosť sám nevlastnil aspoň 5 rokov predtým, než Vám ju daroval, tak základ dane sa vypočíta inak: ako predajná cena nehnuteľnosti mínus obstarávacia cena nehnuteľnosti, za ktorú Váš rodič, nehnuteľnosť nadobudol. Môže ísť teda o hodnotu nehnuteľnosti v úplne inom čase.

Nepodceňujte preto zmysluplné stanovenie hodnoty nehnuteľnosti v každom momente, keď sa mení jej vlastníctvo, či už v darovacích zmluvách alebo pri dedičských konaniach. Môžete tak predísť potrebe spätne vyhotovovať znalecký posudok.

Kontroly Finančnej správy

Včasné podanie daňového priznania predchádza nepríjemnostiam, ktoré vznikajú v prípade jeho nepodania. Finančná správa začala v rokoch 2025 a 2026 intenzívnejšie párovať údaje z katastra s daňovými priznaniami. Ak niekto nehnuteľnosť predá do 5 rokov a nepodá priznanie, systém ho automaticky zachytí a pošle výzvu. Štát už v týchto dňoch rozosiela upozornenia takmer 7 000 občanom, u ktorých eviduje zánik vlastníctva v katastri a priamo takto vyzýva k podaniu daňového priznania tých, ktorí dosiahli zdaniteľný príjem. Priznanie je možné podať osobne na úrade, poštou alebo elektronicky cez portál finančnej správy, kde sú dostupné potrebné formuláre.

 

Zdroje: Finančná správa SR,  Finanční správa ČR